Warmmiete verstehen - welche Kosten sind drin




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Warmmiete – ein immer wieder und erneut erklärungsbedürftiger Begriff

 Warmmiete verstehen - welche Kosten sind drin

Millionen Bürger leben in ihren eigenen Wänden – sofern sie tatsächlich ihnen, und nicht der Bank gehören -. Vergleichbar groß ist aber auch die Zahl derjenigen, die, aus den verschiedensten Gründen, Mieter einer Wohnung sind. Das geht von der Einzimmerwohnung, oft mit Komplettausstattung, über das Appartement hin zur Etagen- und Mehrzimmerwohnung bis zum gemieteten Haus. Allen Mietern ist eins gemein: Sie schließen einen Mietvertrag ab, in dem die Mietzahlung fixiert wird. Dabei handelt es sich um die Warmmiete für das Mietobjekt. Doch welche Kostenarten beinhaltet sie im Einzelfall? Der Mietvertrag wird zwischen Vermieter und Mieter abgeschlossen. Vermieter können juristische und natürliche Personen des öffentlichen oder des privaten Rechts sein. Zwar gibt es vielfältige so genannte Muster-Mietverträge, in denen unter anderem von Kalt-, Netto- oder auch Warmmiete gesprochen wird. In der Praxis und im Detail sieht jedoch nahezu jeder Mietvertrag anders aus. Und das gilt insbesondere auch für die verschiedenen Kostenarten, die darin enthalten sind. Um sich dem Begriff Warmmiete schrittweise zu nähern, sollte zunächst definiert werden, was unter Kaltmiete verstanden wird. Sie ist – und das gilt nahezu unisono – die „nackte“ Miete je Quadratmeter Grundfläche der Mietwohnung. Für die Berechnung der Grundfläche gibt es recht klare Vorschriften, bei denen unter anderem Zimmerschrägen und Balkone nach genauen Vorgaben berechnet, und dann anteilig reduziert, berücksichtigt werden. Alle anderen Kostenarten, die aus dem Mietverhältnis resultieren und in diesem Zusammenhang anfallen, werden mal mehr, mal weniger als Warmmiete definiert. Und hier beginnt die Unsicherheit in der Praxis. Vor allem dann, wenn die Kostenarten nicht ganz detailliert genannt werden. Diese sogenannten Kostenanteile, die die Warmmiete ausmachen können, lassen sich nochmals in die Betriebskosten und in die Energiekosten unterteilen.

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Einige Beispiele für eine so genannte Warmmiete.

In Wohnanlagen größerer Gesellschaften wird recht oft die Hausreinigung, die Gartenpflege oder auch die Straßenreinigung vom Vermieter extern vergeben. Die dadurch entstehenden Kosten werden nach einem bestimmten Verteilerschlüssel anteilig auf die Mieter umgelegt. Der Vermieter spricht dann vom „Anteil an der Warmmiete“. Für den Mieter eines Hauses hingegen fallen diese Kostenarten innerhalb seiner Warmmiete gar nicht an, da er diese Arbeiten selbst erledigt, oder selber als Auftraggeber vergibt. Je nach Mietvertrag und individuellen Gegebenheiten kann zur Warmmiete auch die Energieversorgung gehören. Das betrifft oft die Heizkosten, kann aber auch für den Stromverbrauch gelten. Auch in solchen Fällen wird dann von Warmmiete gesprochen, die in diesen Fällen zwangsläufig höher ausfällt, als wenn der Vertrag des Energieversorgers direkt mit dem Verbraucher, also mit dem Mieter abgeschlossen wird. Zur Warmmiete gehören in erster Linie und in allen Fällen diejenigen Kosten, die dem Vermieter für das Mietobjekt entstehen, und die er laut Gesetz an den Mieter weitergeben kann. Zu dieser Form der Warmmiete zählen beispielsweise die Grundsteuer sowie die Abwassergebühren. Diese Kosten werden oft als Betriebskosten definiert. Die Kaltmiete zuzüglich der Betriebskosten ergibt die „reine Warmmiete“, also ohne Energiekosten. Doch, aufgepasst, in dieser Warmmiete sind dann auch die Kosten für den Wasserverbrauch enthalten. Wasser ist eine Ressource, die neben der Energie vom Verbraucher, also vom Mieter zu zahlen ist. Die Berechnung der Warmmiete führt, insbesondere in Mehrfamilienhäusern oder in großen Wohnanlagen, zu permanenten Nachfragen bis hin zu Ärger. Da ist zum einen der Verteilerschlüssel für die Warmmiete, der Anlass zur Diskussion gibt. Und da die Lebensgewohnheiten und Verhaltensweisen der Mieter individuell sind, gibt es bei den verbrauchsabhängigen Kosten wie Wasser, Müllabfuhr und Gemeinschaftsstrom für Wasch- und Heizungskeller im Rahmen der Warmmiete immer wieder Divergenzen, die oft nicht auszuräumen sind. Die Ermittlung von Kostenarten und Kostenhöhen für die Warmmiete ist oft auch vom Alter des Mietobjektes abhängig. Je genauer mit Geräten und Installation gemessen und abgelesen werden kann, umso besser und individueller kann die Warmmiete errechnet werden.

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Als ein Fazit zur Kostenermittlung der Warmmiete bleibt festgehalten:

Die Kaltmiete ist ein klarer, feststehender Faktor. Alle Energiekosten sollten unmittelbar vom Mieter an den Energieversorger bezahlt werden, also gar nicht als Bestandteil der Warmmiete erscheinen. Von den dann für die Ermittlung der Warmmiete verbleibenden Kostenarten sind nochmals die verbrauchsabhängigen Kosten wie Wasser oder Müllabfuhr zu separieren. Sie müssen vom Vermieter vorgestreckt, und an den Mieter im Rahmen der Warmmiete weiterbelastet werden. Es verbleiben dann lediglich noch die so genannten Betriebskosten des Vermieters, die er im Rahmen der Warmmiete weitergibt.

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