Vorsicht: Erbbaugrundstücke sind nur auf den ersten Blick billig

Was ist ein Erbbaurecht oder ein Erbpachtgrundstück?

Im deutschen Immobilienrecht gehört das Haus, das auf einem Grundstück steht, dem Eigentümer des Grundstückes. Mit einem Erbaurecht wird diese grundsätzliche Gemeinsamkeit für 99 Jahre aufgehoben. Es kann dann verschiedene Eigentümer des Grundstückes und des darauf stehenden Hauses geben. Für das Haus, das auf dem Erbpachtgrundstück errichtet wird, wird ein eigenes Blatt im Grundbuch angelegt. Es kann verkauft, vererbt und belastet werden.

Erbbaurechte werden meistens von den Gemeinden oder den Kirchen vergeben. Das wurde lange Zeit zu wirklich niedrigsten Erbpachtzinsen gemacht. Die Finanznot zwingt aber die Gemeinden von dieser sozialen Wohltat Abschied zu nehmen und damit werden die Erbpachtgrundstücke für Häuslebauer oder -käufer, die rechnen können, immer unattraktiver.

Niemals mietfrei wohnen

Ein Grund für den Wunsch nach einem Eigenheim besteht darin, dass man "im Alter" mietfrei wohnen möchte. Bei einem Erbpachtgrundstück wird das niemals der Fall sein. Selbst wenn man das Haus abbezahlt hat, muss weiterhin der Erpachtzins gezahlt werden und der kann mittlerweile durchaus auch bei einige hundert Euro im Monat liegen.

Das Haus wieder los bekommen

Ein weiterer gravierender Nachteil ist, dass mit den monatlichen Belastungen, die über den Erbpachtzins automatisch an das Haus geknüpft sind, die Häuser viel schwerer zu verkaufen sind. Wer sich das Haus kauft, geht damit nämlich - selbst wenn er es bar bezahlen würde - die dauerhafte Verpflichtung der Zahlung des Erbpachtzinses ein.

Preisanpassungsklauseln

Viele erwerben eine Immobilie, um sich auf diese Weise gegen die Inflationsgefahren zu schützen. Bei den Erbpachtverträgen ist in der Regel eine Preisanpassungsklausel vorgesehen, die den Erbpachtzins der Inflationsrate anpasst. Das bedeutet, dass man nicht im eigenen Haus sitzend betrachten kann, wie die Preise steigen, sondern bezahlt selbst immer mehr. Hinzukommt, dass zu befürchten ist, dass - man denke an Beamte und die vereinbarte Schuldenbremse - nicht zu erwarten ist, dass zukünftige Lohnsteigerungen auch nur die allgemein Inflationsrate ausgleichen.

Wenn schon - dann mit Kaufoption

Wen das nicht überzeugt hat, der sollte zumindest sehen, dass er einen Vertrag bekommt, der ihm die Möglichkeit einräumt, das Grundstück, auf dem das Haus steht, selbst auch später zu erwerben. Dann kann man - etwa nach einer Erbschaft - reagieren und das Eigenheim wirklich insgesamt zum eigenen Heim machen.